كيف تتعامل مع الأوراق القانونية والمالية عند شراء عقار في بورصة؟
يُعتبر التركيز على الجانب القانوني والمالي أثناء شراء عقار في بورصة هو أساس التملك بالنسبة لأي مواطن أو مستثمر أجنبي..، ولا يُعتدّ بأي كلام أو إقرار ما لم يكن موثقاً على أوراق ثبوتية، والتي تمنح الصفة الرسمية لأي إجراء أو مُعاملة.. وفي هذا المقال، سنبين من إيبلا العقارية كيف تتعامل مع الأوراق القانونية والمالية عند شراء عقار في بورصة؟ بشكل سليم ورسمي..
كيف تتعامل مع الأوراق القانونية والمالية عند شراء عقار في بورصة؟
- يجب على أي مواطن أجنبي يرغب بشراء عقار في بورصة، أن لا يوقع على الأوراق القانونية و المستندات إلا ضمن دائرة حكومية وبإشراف جهة قانونية أو عقارية موثوقة..
- من الخطأ الفادح، أن تدفع أي مبلغ مالي كعربون وسواه إلا بإطار قانوني موثق..
- لا تعتمد بإجراء معاملاتك المالية والقانونية على أي مكتب أو مسير معاملات غير مُرخص في تركيا.
- توكيل محامي مختص بشؤون العقارات القانونية والمالية في بورصة أو الاعتماد على شركة عقارية مرخصة وموثوقة.
- في حال إجراء وكالة لجهة أو شخص ما، يجب أن تكون وكالة قانونية محدودة وخاصة بزاوية معينة كتفويض لشراء عقار في بورصة فقط دون حرية التصرف فيه.
تفويض شركة عقارية معتمدة لشراء عقار في بورصة:
في حال رغبت بشراء عقار ما في بورصة، ستتولى الشركة العقارية النواحي القانونية والمالية، وستعمل على متابعة المعاملات بدءاً من توقيع عقد الشراء وانتهاءً بإجراءات نقل الملكية واستلامك لوثيقة الطابو. وتتم عملية شراء عقار في بورصة إما بمرافقتك للشركة أو بموجب توكيل رسمي. ويجب أن تكون هذه الشركة العقارية مرخصة ومعروفة بخبرتها وسمعتها الجيدة. ومن خلال هذا التوكيل، تقوم الشركة بنقل ملكية العقار على اسمك. وتتم جميع الإجراءات القانونية والمالية المتعلقة بالعقار على أكمل وجه ممكن.. وبذلك تختصر عليك الجهد والوقت وتجنبك أي عملية احتيال عقاري بالإضافة للوقوع بأي إشكالية قانونية أنت بغنىً عنها. ونوجز بعض الأمور التي تقوم بها الشركة العقارية نيابة عنك أثناء شراء عقارك في بورصة:
- توقيع وتصديق عقد شراء العقار لدى كاتب العدل في تركيا
- تسيير معاملة وإجراءات نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري
- استخراج الأوراق القانونية الواجب تجهيزها من أجل الطابو كوثيقة التقييم العقاري وتأمين الزلازل.
- استخراج الأوراق المالية كوثيقة شراء العملات بالإضافة لدفع الرسوم والضرائب العقارية
- متابعة استلام سند الملكية من مديرية الطابو والمسح العقاري وتسليمه لك.
عقد البيع والشراء:
يتضمن عقد شراء العقار في بورصة عدة بنود واضحة تضمن حقوق كلا الطرفين البائع والمشتري، ويلزم أن يتم التوقيع عليه وتصديقه من كاتب العدل وأن يكون على نسختين واحدة مع البائع والثانية مع المشتري. والهدف من إبرام عقود الشراء والبيع وتصديقها، هو منحها صفة رسمية قانونية تحفظ حقوق الطرفين وواجبات كل طرف تجاه الآخر والالتزام ببنود العقد. ومن بنود عقد شراء عقار في تركيا، نذكر:
- تاريخ تسليم العقار.
- سعر العقار.
- مواصفات العقار.
- موقع العقار.
- طريقة تسديد قيمة العقار.
- الالتزام بتسديد قيمة العقار.
وفي ذات السياق، يُعدّ عقد الشراء وثيقة قانونية معترفاً بها، شريطة أن تكون مصدقة من دائرة قانونية رسمية في تركيا، وموقعاً عليها من طرفي عقد البيع والشراء، وهما المشتري(الزبون) والبائع( مالك العقار أو شركة الإنشاء).. وفيما يخص المستشار والوكيل العقاري هو وسيط بينهما ليس إلّا، ووظيفته أن يعمل على إتمام عمليات البيع والشراء وتحضير كافة الأوراق القانونية بشكل سليم.
كما يجب على المستثمر الأجنبي أن يحرص على ما يلي:
- التأكد من وجود سند ملكية “طابو الإسكان” والاطلاع على سلامته القانونية
- وجود مستندات تثبت مطابقة العقار للمواصفات المقاومة للزلازل
- التمييز بين طابو الاسكان وطابو الارتفاق. فطابو الإسكان خاص بالعقار الجاهز والسليم من الثغرات القانونية، بينما طابو الارتفاق يعني أنّ العقار قيد الإنشاء ولم يكتمل..
- مطابقة مواصفات العقار التي اطلعت عليها على أرض الواقع مع المواصفات التي قرأتها في عقد الشراء.
- التأكد من سلامة العقار من أي إشكاليات قانونية كالرهن وإشارات الحجز والضرائب..
- بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء يُضاف بند بخصوصها بعقد الشراء، وهو ذكر تاريخ التسليم مع الأخذ بالعلم أن القانون يمنح فترة 6 شهور تأخير عن الموعد.
وثيقة تقرير التقييم العقاري:
من أهم الأوراق القانونية التي يجب استخراجها قبل شراء أي عقار في بورصة، هي وثيقة تقرير التقييم العقاري أو التثمين، وهي تبين قيمة العقار الحقيقية في السوق بحسب معايير حددها القانون والعرف في سوق العقارات.. وللحصول على تقرير التقييم العقاري، يجب الذهاب إلى شركات مستقلة ومرخصة من قبل مؤسسة تنظيم ومراقبة أعمال المصارف والمعروفة بbddk وهي مؤسسة حكومية مسؤولة عن شركات التقييم العقاري والحاصلة على تراخيص.
ونستنتج من ذلك: أنّ أي تقرير يصدر من جهة أو فرد أو شركة غير مرخصة في هذا المجال لن يتم الأخذ به.. ويبقى تقرير التقييم العقاري ساري المفعول والصلاحية لمدة 3 شهور من تاريخ اصداره. ويمكن الاستفادة من ذلك، أنّه في حال لم يتم بيع العقار خلال ال3 شهور يمكن استخدام تقرير التقييم العقاري لأكثر من مرة قبل انقضاء المدة وهي ال 3 شهور. ويحتوي تقرير التقييم العقاري على المعلومات التالية:
- معلومات السجل العقاري.
- الموقع.
- التدقيقات القانونية.
- المواصفات.
- عوامل مؤثرة على التقييم.
- بحث السوق العقاري.
- الملحقات.
- نتيجة التقييم العقاري وسعر العقار..
وعطفاً على ما تقدم، فإنّ تقرير التقييم العقاري مهم جدا ويعتبر لصالح العملاء والمستثمرين وخاصة الأجانب حيث يقوم بحصر أسعار العقارات بشكل عام ضمن نظام تقييم عقاري. كما أنه يعمل على حماية العملاء والمستثمرين الأجانب من خلال الحصول على معلومات سعر العقار الحقيقي. وبالتالي، يمنع وقوعهم في مصيدة الاحتيال العقاري التي يقوم بها البعض من ناحية رفع الاسعار والتلاعب بقيمة العقار الحقيقية.. بالإضافة لما ذكرنا، فإن تقرير التقييم العقاري يضبط عملية التهرب الضريبي في قطاع العقارات والإنشاءات. وللحصول على وثيقة التقييم العقاري، هناك رسوم محددة يتم دفعها إلى قسم التقييم العقاري لدى tkgm(الإدارة العامة لمسح الاراضي في تركيا).
نقل ملكية العقار في بورصة:
هو تحويل ملكية العقار بشكل رسمي وقانوني من مالك لآخر، حيث تجري عملية نقل ملكية العقارات عبر سند الطابو الذي يتم توقيعه وتسجيله أصولا في مديرية السجل العقاري في تركيا. وبالنسبة لسند الملكية هي وثيقة تثبت ملكية العقار لشخص أو جهة ما بصفة قانونية، كما أنه يحمل اسم المالك وصورته بالإضافة لنوع العقار ومساحته ومعلومات مفصلة عنه. تَمنح وثيقة سند ملكية العقار في بورصة لمالكها حق التصرف به واستثماره من بيع وتأجير، ولا يمكن للمالك إثبات ملكيته لهذا العقار إلا من خلال امتلاكه لوثيقة الطابو.. يتم منح وثيقة الطابو من قبل مديرية السجل العقاري التابعة لوزارة البيئة والمدن التركية، حيث أنّ سند الملكية يُسجل ويحفظ في سجلات مديرية الطابو في تركيا.
وبالنسبة لإجراءات نقل ملكية العقار في بورصة: فعلى المشتري أن يُحضِّر الأوراق المطلوبة من إثباتات شخصية كالإقامة وجواز السفر، بالإضافة لوثائق متعلقة بالعقار كوثيقة التقييم العقاري ووثيقة التأمين ضد الكوارث والزلازل.. بعد تحضير الأوراق القانونية ، يمكنك الذهاب إلى دائرة السجل العقاري للمباشرة بعملية نقل الملكية..
الوثائق و الأوراق المطلوبة لنقل ملكية العقار في تركيا الطابو:
- صورة عن الهوية الشخصية للمشتري أو صورة عن جواز السفر مترجم ومصدق من كاتب العدل “النوتر”
- ورقة وكالة رسمية مترجمة ومصدقة في حال عدم حضور صاحب العلاقة
- رقم ضريبي باسم المشتري
- صور شخصية للبائع والمشتري
- وثيقة السجل العقاري الخاصة بالعقار
- وثيقة تأمين ضد الزلازل
- وثيقة البدل الرائج من البلدية التابع لها العقار
- تقرير التقييم العقاري
- إيصالات تحويل قيمة العقار بالليرة التركية من حساب المشتري إلى حساب البائع
تكاليف معاملة نقل ملكية العقار في بورصة:
- تعد تكاليف ملكية العقار في بورصة غير مرتفعة. وتنحصر فيما يلي:
- ضريبة نقل سند الملكية (الطابو) وتبلغ 4% من قيمة العقار..
- ضريبة “Döner Sermaye ” رأس المال وتقدر بحوالي 1200 ليرة تركية.
- تكلفة استخراج تقرير التقييم العقاري ويُقدر ب 5000 ليرة تركية.
ملاحظة: قد تتغير الرسوم من وقت لآخر ويتم إعلان ذلك بقرارات رسمية في الدوائر الحكومية.
ومن الملاحظات القانونية الهامة التي يجب أخذها بعين الاعتبار أثناء شراء عقار في بورصة:
- يجب الاطلاع على السجل القانوني للعقار والتأكد من سلامته من أي إشكالية، كأن يكون عليه رهن أو حجز أو غير ذلك.
- إجراء مطابقة بين معلومات العقار في الطابو وبين معلومات العقار على أرض الواقع كالمساحة والموقع والمواصفات.
- لا يمكن أن تحصل على الإقامة العقارية أو أن تقدم أوراق الجنسية قبل نقل العقار على اسمك.
- تستغرق مدة معاملة نقل ملكية العقار في بورصة من 4 إلى 8 ايام بعد تقديم الأوراق القانونية..، فبعد قبول طلب تسجيل ملكية العقار الذي يقدمه المشتري، لا تستغرق عملية الشراء ونقل الملكية أكثر من يوم واحد.
هذه كانت تفاصيل ومعلومات هامة لتوضيح “كيف تتعامل مع الأوراق القانونية والمالية عند شراء عقار في بورصة؟”،، قدمناها لكم من إيبلا العقارية.
تحرير: إيبلا العقارية
